おはようございます☀😃
不動産系サラリーマンをしながら行政書士登録も受けた仕事人間の近藤です！
本日は、不動産を売却される際に、私たち不動産関係者がその不動産が一般的には、いくらくらいの価値があるのか？また、いくらくらいなら売る事が出来るのか？について、査定をする際に、どの様な計算をしているかについて書いて行こうと思います。
本当のところ、不動産の査定方法ほど複雑で、一般人に分かり辛いものはないのではないかと、常々思っています。不動産は『一物多価』と言われる事もあります。同じ不動産でも時期などによって需要と供給のバランスが変わり、価格が変動する事もあります。
その様に、価格を決め辛い不動産ですが、私たちが行なっている、査定方法には、『原価法』『取引事例比較法』『収益還元法』の3種類の計算方法があります。
ちなみに、売却査定と不動産の評価は少し違うかも知れませんが、↓↓↓の国税庁のページが非常に参考になりますので、ご確認頂けたら幸いです。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm
①『原価法』について
原価法は、銀行など金融機関が、物件の担保価値を測るときに利用する計算方法と聞いています。
◯土地：地価公示価格×土地面積
※実務では、もう少し複雑な計算になります。
◯建物：再調達原価×延床面積×（残存年数÷耐用年数）
この計算で求めた、土地と建物の金額を足した価格を査定価格とします。
※地価公示価格、残存年数、耐用年数については、複雑な説明になるので、ここでは割愛致します。
② 『取引事例比較法』について
取引事例比較法は、対象の不動産の近隣周辺で、過去に成約した事例から査定価格を計算する方法です。比較的最近に、対象の不動産とよく似た条件の不動産が、取引された場合に、その不動産がいくらで成約しているかを考慮して、その価格から対象不動産の査定価格を計算するという流れです。
※ 市街地の様に、対象不動産の近隣周辺で成約事例が多ければ多いほど、精度の高い査定価格になります。一方、成約事例が少なければ、その事例の価格に左右され易くなり、正確性が欠ける事となります。
③『収益還元法』について
対象不動産が、賃貸物件などの場合、その不動産を賃貸で他の人に貸して、家賃を得ている時など、その家賃収入の想定利回りから査定価格を計算する方法です。賃貸物件などで、一定以上の想定利回りが期待出来る物件を購入したいと考えている投資家を販売対象とした場合に、用いられる計算方法です。
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私自身は、①と②で査定をするケースが多いです。取引件数が、都会とは違うので、②で見た場合、事例が少ない時は、①を優先しています。
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いずれの方法で計算した場合でも、売却をご依頼された不動産会社から不動産の査定価格が、提示されます。
ただ、提示された査定価格は、あくまでも参考価格ですので、その価格で販売するか、もう少し上下に修正するかは、不動産を所有している所有者自身の判断が最優先となります。不動産会社の意見も聞きながら、最終の売買価格の決定権は売主様ご自身にあるということです。
それでは、本日はこれくらいにさせていただきます。
次回もまた宜しくお願いします🤲
