不動産×行政書書士Blog

不動産売買・不動産賃貸・不動産管理を行政書士の目線で解説するブログです!

『公簿取引』と『実測取引』について

おはようございます☀😃
不動産系サラリーマンをしながら行政書士登録も受けた仕事人間の近藤です!

本日は、不動産の取引(土地)について、取引方法が2種類ある点について書いて行こうと思います。

f:id:tkHoumu:20200927113644j:plain

まず、土地の面積は、法務局などで取得出来る登記簿に記載されています。
この登記簿記載の面積(公募面積)と、実測(その土地を測量して面積を測る)した面積(実測面積)とが、異なる場合がある事をご存知でしょうか?

昔の測量の精度の低さなどが原因で、実測面積が登記簿記載の地積と異なる場合があります。

専門用語では、実測面積が公募面積よりも大きいことを『縄のび』と言い、実測面積が公募面積より小さいことを『縄ちぢみ』と言います。

最近になって、土地の実測が行われ、地積測量図が作成された土地の登記簿については、技術の発達により精度の高い測量が行われているので、登記簿記載の地積は、実測面積とほぼ一致しています。
しかし、古くから存在する土地の登記簿については、『縄のび』が多く存在しています。
昔は、測量の精度が低かったことも原因ですが、『縄のび』については、明治時代の地租改正の際に、地租(税金)の基準となる土地の面積について、税金の負担を軽くするために、各土地の所有者が、意図的に小さく申告したことが原因であるとも言われています。

不動産(土地)の取引をする際に、公募面積によって、価格を決めるか、また、実測した面積に土地の坪単価などを掛けて価格を決めるかで、不動産価格に多少の誤差が出ます。
この点に付きましては、実情は、以下の様に、公募面積での取引が多いと思います。
公募面積で売買契約をする場合、もしも、後から実測した面積が、登記簿の面積と違っていたとしても、『売買価格を増減させない』ということでお互いが理解をして契約をします。(もちろん、契約書や重要事項説明書等にきちんと記載します。)
売主さんも買主さんも、お互いが納得してさえいれば、公簿取引は面積を登記簿で確認すればよいだけなので、とてもスムーズに進んで行くからです。
※僕の場合は、明らかに見た目や感覚で面積の誤差が大きいと思った場合は、実測取引をお勧めしています。
ただ、僕は、公募取引の場合でも、特段の理由がない限りは、土地の測量や境界確定を売主さんの費用負担で行った後に物件の引渡しをして頂くようにしています。
これは、特に法務局に登録された地積測量図が存在しない場合などもあり、土地家屋調査士が行う正式な確定測量図の作成や隣地との境界を確認して実測をする現況実測図の作成をしてもらっていないと、買主さんが土地を購入した後に隣地との境界トラブルになる可能性もあり、それを事前に防ぐ為です。

不動産の売買について、ただ希望の価格で売れれば良いと、安易な考えで仕事をするのではなく、これからも、売主さん、買主さんの将来のリスクも考えて慎重な取引を行って行きたいものです。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします🤲