おはようございます😃🌞
不動産系サラリーマンをしながら行政書士登録も受けた仕事人間の近藤です。
本日は、「 都心マンション価格高騰に急ブレーキ…」という内容について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。
以下ーー内は、2026年4月29日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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都心マンション価格高騰に急ブレーキ…「売れない在庫」急増で“転売不動産バブル崩壊”前夜を思わせる不気味な兆候
都心3区(千代田区・中央区・港区)のマンション価格の急騰は2025年秋から急ブレーキがかかっている。2026年3月の都心3区の中古成約㎡単価は238万円で、半年前からは1％上昇にとどまり、上昇基調は止まったが、下がったとは言えない。1年前と比較したら15％、2年前と比較したら42％も値上がりしている。
今後、高止まりとなるのか、下がるのか、その瀬戸際にきている。
この急ブレーキは価格よりも成約件数に現れている。2026年1〜3月の不動産業界でいう繁忙期の成約件数は1年前より14％減少した。買い手が少なくなり、価格が横ばいとなり、成約件数が減少した。ちなみに、首都圏全体の成約件数は、2026年1〜3月に前年同期比で約2％増えているので、件数だけで見たら都心3区の一人負け状況にある。
〜以下略〜
https://news.yahoo.co.jp/articles/3fa60d41ae74fa1a8cb46f10f3712c254a00f807
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今回の都心マンションで「売れない在庫」が増えているというニュースを見て、非常に興味深く感じました。僕自身は地方で不動産業に携わっているため、都心の市況を細かく把握しているわけではありませんが、それでも今回の動きは決して無関係ではないと感じています。
記事では、価格は高止まりしている一方で成約が鈍り、「強気価格だが売れない」という状況が生まれていると指摘されています。この構造を見たとき、僕が以前からあまり好きではない「専任媒介」という仕組みが頭に浮かびました。
本来、不動産売却は市場に合った適正価格で成立させることが最も重要です。しかし専任媒介では、仲介会社が媒介契約を獲得するために、あえて高めの査定価格を提示するインセンティブが働きやすい側面があります。いわゆる物上げです。その結果、実際の成約価格とかけ離れた物件が市場に並び、「売れない在庫」として積み上がっていく構造が生まれやすいのではないかと感じています。
さらに近年は、一括査定サイトの普及もこの流れに拍車をかけているように思います。売主は複数社の査定を簡単に比較できるようになった一方で、「一番高い査定額を出した会社に任せる」という意思決定が起きやすくなっています。その結果、実態としては売却可能性よりも“見栄えの良い価格”が優先され、結果的に売れ残るケースも増えているのではないでしょうか。
もちろん、すべての不動産会社や一括査定サイトが問題だとは思っていません。適正価格を丁寧に説明し、売主にとって最善の提案をしている会社も多くあります。ただ一部には、媒介契約の獲得を優先するあまり、現実との乖離がある価格提示をしてしまうケースがあるのも否定できないと感じています。
専任媒介自体にも、窓口の一本化や販売戦略の統一といったメリットはあります。しかし現場レベルでは、「売るための制度」ではなく「預かるための制度」として機能してしまう場面があることも事実です。
今回の都心の在庫増加は、単なる市況の変化だけではなく、こうした業界構造や営業手法の影響が表面化している可能性もあるのではないでしょうか。地方においても同様の構造は少なからず存在しており、今後の市場動向を見極めるうえで、こうした点にも目を向けていく必要があると感じています。
それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。
次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲
