おはようございます😃🌞
不動産系サラリーマンをしながら行政書士登録も受けた仕事人間の近藤です。
本日は、空き家のリフォームと賃貸リスクについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。
以下ーー内は、2024年10月21日（月）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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都市郊外のベッドタウンは要注意...プロが教える「1秒でも早く売却すべき家」の特徴
「実家が空き家になったらどうしよう」という悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。放置しておくと様々な問題を引き起こす空き家ですが、その増加は社会問題として深刻化しています。本記事では、空き家の現状と将来予測、そして賢い対処法について、書籍『グレートリセット後の世界をどう生きるか』より紹介します。
※本稿は、長嶋修著『グレートリセット後の世界をどう生きるか』(小学館)より一部抜粋・編集したものです。
〜中略〜
空き家の賃貸化は損をする
そして、こうしている間にも全国各地で空き家は増加し続けています。総務省の住宅・土地統計調査によれば、2023年の空き家数は900万戸で、前回調査（18年）から51万戸増え過去最多となりました。
また、総住宅数に占める空き家の割合も2023年は13.8％と過去最高となり、住宅の約7分の1を空き家が占める事態となっています。1993年の空き家数は448万戸でしたから、この30年で空き家は倍増していることになります。
野村総合研究所の予測では、2028年に空き家数は1000万戸を突破。その後1277万戸（2033年）、1554万戸（2038年）と増え続け、2043年には1861万戸で空き家率は25.3パーセントと、なんと「4軒に1軒が空き家」となる未来が待っているとしています。
リフォームやリノベーションをして、賃貸に出すといった選択肢は、経済合理的にはあまりよい結果を生みません。なぜならたいていの場合、割に合わないからです。
一定の築年数が経過していれば、空き家になった後そのまま賃貸に出すのは不可能で、大中小のリフォームが必要になります。例えば建物30坪・4LDKといった典型的な一戸建てについて、屋根や外壁などの外回りを一通りやり替えた場合はざっくり150～200万円。
内装の床・壁・天井の刷新で約200万円、キッチンや給湯器・ユニットバス・トイレ・洗面化粧台といった水回りの更新でおよそ400～450万円程度かかります。これら全てを行うとなると750～850万円と、思いのほか莫大な金額になるのです。
部分的にリフォームを行うにしても、そうした投資額を何年で回収できるか計算してみてください。想定賃料はネットで簡単に調べられると思います。近隣で同条件の賃貸住宅の賃料がいくらか見てみましょう。
仮に8万円だとすると年間賃料は96万円。リフォームに500万円かかる場合、そのコストは5.2年で回収できることになります。つまり労力とコストをかけても5年経過するまではマイナスとなり、それ以降やっと収支がプラスになるわけです。
実際には不動産屋さんに支払う仲介手数料（1か月分）や毎月の管理費（月5000円程度）がかかりますので、投資回収の時間はもっと長くなります。こうしたことを考慮すると、ある程度の賃料が取れる立地でないと、とうてい割に合わないことに気づくでしょう。月4万とか5万円程度の賃料では、全く投資に見合わないということです。
〜以下略〜
https://news.yahoo.co.jp/articles/406b46b550fb8b536d68976e4f7cab23b3ac6fa5
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この記事を読み、不動産業に携わる者として、空き家問題の深刻さとその経済的リスクについて改めて感じました。特に郊外の住宅地やベッドタウンにおいて、築年数が経過した家をリフォームして賃貸に出すという選択肢が、必ずしも合理的でないという点は非常に重要です。記事では、リフォーム費用が750〜850万円にも達する場合があると指摘されていますが、その投資額を家賃収入で回収するには、立地や賃料次第では大きなリスクが伴います。例えば、月8万円の賃料では5年以上かかってやっとコストが回収できる計算ですが、実際には管理費や仲介手数料なども発生するため、さらに時間がかかります。
特に、近年の空き家増加のスピードを見ると、リフォーム後の需要が思ったほど見込めないケースも多く、結果的に賃貸経営が赤字になるリスクも考慮すべきです。不動産のプロとして、築年数の経過した住宅を単にリフォームして活用するのではなく、立地条件や地域の賃料相場、今後の人口動向などを精査したうえで、売却や他の活用方法を検討することが重要だと感じました。空き家を放置することで固定資産税の負担や治安問題が発生する前に、迅速な対応が必要です。
それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。
次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲
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