おはようございます☀😃
不動産系サラリーマンをしながら行政書士登録も受けた仕事人間の近藤です！
本日は、『土地の価格』について、書いてみたいと思います。
不動産を取引したり、査定したりする際に指標となる価格として、最も説得力があるのは、市場において最近、実際に取引された『成約価格』だと思います。
実際に、不動産の売却査定をする場合でも、周辺の取引事例を参考にする事が一般的だと思います。
ただし、その『成約価格』が本当に妥当かどうかは、別途検証しないと分かりません。
その『成約価格』は、確かにその不動産について、取引当時に売主さんと買主さんが合意した価格ですが、その取引にあたって、両当事者の事情や思惑もあったのではないかと考えを巡らせますと、相場より、割高や割安になっている事もあり得るからです。
そこで、不動産の査定の実務において特に活用される事が多いのが、『公的土地評価』と言われるもので、これには、『地価公示』、『都道府県地価調査』、『相続税路線価』、『固定資産税評価』の4種類があります。
これらは、評価目的や価格水準など、違いがありますが、全て、公的機関により調査された価格になりますので、不動産の査定においても利用される事が多いです。
①地価公示
国土交通省が選定した、『標準地』の毎年1月1日時点の価格を3月に官報に公示します。
この価格は、一般の土地の取引の指標になると共に、公共用地の取得価格の算定基準にもなります。
②都道府県地価調査
各都道府県が、地価公示と同様に一定の土地について、毎年7月1日時点の価格を9月に公表します。
価格の水準は、公示価格と同じですが、地価公示の地点とは、別の地点が設定されている事もあります。
現在は、地価公示の補完的な役割となっています。
③相続税路線価
相続税や贈与税の課税の算定基準とされるもので、市街地の道路ごとに価格がつけられています。
評価時点は、公示価格と同じく、1月1日ですが、発表は、7月頃に、国税庁からされます。
相続税路線価は、公示価格のおよそ、80%の水準に設定されています。
※公示価格と違って、基準地を決めて価格を設定しておらず、土地が面した道路ごとに価格がつけられていますので、不動産の査定をする場合、僕は一番使いやすい基準価格だと思っています。
④固定資産税評価
固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税などの算定基準となります。
個別の価格は、各市町村が決定しますが、公表はされず、原則として、不動産の所有者にしか分かりません。
ただし、相続税路線価と同様に、路線価を設定していて、市町村役場等で閲覧出来ます。
この価格は、公示価格のおよそ、70%の水準となっています。
※評価時点は、毎年1月1日ですが、3年ごとに評価替えする事になっています。
この様に、『公的土地評価』にも複数の価格水準がありますので、査定する不動産によって、使い分けをしているのが、現状です。
今年は、コロナの影響もありましたので、これが不動産の価格にどの様に影響するのか、個人的には、興味深い所ではあります。
（単純に同じ地点の価格の上下も興味ありますが、都市部と郊外での価格変動なども、近年とは何か変化があるかも知れませんね。）
それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。
次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします🤲
