おはようございます☀😃
不動産系サラリーマンをしながら行政書士登録も受けた仕事人間の近藤です！
本日は、『賃貸アパート経営で相続税対策の落とし穴』という内容のニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。
以下ーー内は、2023年9月18日（月）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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賃貸アパート経営で相続税対策の落とし穴 空室が多いと評価額が高くなり節税効果が下がる
現預金をそのまま持っているより、不動産に変えたほうが節税効果を得られるというのが、相続税対策の基本だ。
特に賃貸不動産の場合は、賃借人が住んでいることで不動産の所有者が自由に使えず権利が制限されるので自宅などより相続税評価額が低くなる。また、貸付事業用の建物を建てた宅地は「小規模宅地等の特例」が適用されると相続税評価額を50％に下げられるのだ（200平方メートル以内）。 その特性を利用し、「土地に賃貸アパートやマンションを建てれば相続税対策になり、副収入として家賃収入を得られる」などと営業するハウスメーカーが後を絶たない。
〜中略〜
また、建物が老朽化したら修繕費が必要になり、家賃の滞納の懸念など、負動産になりかねないリスクがある。どういう対処法が考えられるのか。 「修繕などで空き室を減らす努力は必要です。ただし、立地も悪く老朽化していて経費が家賃収入を上回るというのであれば売却して現金化するのも選択肢となります」 無駄な出費で遺産が減りかねないので、知識や経験がないなら手を出さない選択も有力だ。
https://news.yahoo.co.jp/articles/4291a250d7af752f73229fcd77ee2384c7565762
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賃貸アパート経営で相続税対策をする際のリスクとして、次のようなことが考えられます。
まず、賃貸アパートを建てるには、当然ですが建築費用が必要です。大概の方は金融機関からの借入を検討されますが、うまくその資金を借りることができたとしても何十年にも渡って返済して行くことは大変なことです。
次に、賃貸アパートを運営していく上で、ずっと満室で、予定していた家賃が入って来るとは限りません。需要より供給量が増えれば物件に空室が出始めることがあります。当然ですが、空室の期間は家賃が入ってこないため、借入れた資金の返済が難しくなることがあります。
更に、建築してから10年〜15年も経つと、室内外問わず、設備等で急な修理が必要になることが増えて来ます。当然ですが、修繕には費用がかかります。ただ、費用が勿体無いからと、その修繕を怠ると、賃貸アパートとしての価値が下がり、節税した意味がなくなるかも分かりません。
そして、不動産の市場は変化が激しいです。新築、築浅の時は、他の物件より有利な条件でも借りていただける方がいるかも分かりませんが、築10年を超えてくる頃になると、賃料の値下げをしなければ、なかなか空室が埋まらないというケースも考えられます。経済状況や物件エリアの人口の減少などによっても影響を受けます。これにより、賃貸アパート経営を始める時の計画に比べて収支の状況が悪くなることもあります。
確かに賃貸アパートを建てることにより、相続税の節税などのメリットもあるかも分かりませんが、他方で長期的なリスクもあることを考えて慎重に計画を立てる必要があると思います。
決して焦って決断してしまうことがない様に、長期間の事業として落ち着いて検討されることをお勧めしたいと思います。
それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。
次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします🤲
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