おはようございます☀😃
不動産系サラリーマンをしながら行政書士登録も受けた仕事人間の近藤です！
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本日は、共有名義の不動産について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。
以下ーー内は、2023年8月22日（火）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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3人共有で相続した「9,000万円」の土地付き建物。一人が突如、消息不明に…。残った2人で“大規模リフォーム”の結末【弁護士が解説】
相続した不動産が共有名義の場合、どんな制約があるのでしょうか。例えば、修繕や売却を検討しているにもかかわらず、共有者の一人が所在不明なら、実行は不可能なのでしょうか。共有不動産について詳しい弁護士に解説していただきました。
〜中略〜
共有物を修繕・売却する場合に「共有者全員の同意」は必要か?
1.共有不動産の修繕を行う際のルール
（1）最低限の修繕と改良行為について
民法は、共有物の「保存」・「管理」・「変更」について、共有者間で意思決定を行う際のルールを定めています。
共有物の「保存」は各共有者が単独で行うことができますが、「管理」は各共有者の持分の価格に従って過半数により決する必要があり、「変更」は共有者全員の同意が必要です。
共有不動産を修繕する場合、それが共有物の価値を維持する行為であれば、「保存」に該当し、共有者の一人が単独で行うことができます。例えば、共有土地の庭の雑草を刈ったり、共有建物の掃除をしたり、雨漏りを修繕するなどです。
他方で、単に共有物の現状の価値を維持するにとどまらず、さらに改良してその価値を高める行為を行う場合は、「管理」に該当し、共有者の持分の価格に応じて過半数により意思決定を行う必要があります。例えば、建物の壁の汚損部分の塗替や軽微な内装変更などがこれにあたると考えられます。
これに対し、「管理」の程度を超えて共有物の現状を著しく変更する行為は、「変更」に該当し、共有者全員の同意により行う必要があります。
ただし、共有物の形状または効用の著しい変更を伴わない変更については、上記「管理」に含まれるため、各共有者の持分の価格に従って過半数により決することができます。
〜以下略〜
https://news.yahoo.co.jp/articles/867a7a747aa24d5a9a77ccc7169c4ef6431b1961
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資格試験の問題に出て来そうな論点ですので、興味深く読ませて頂きました。
試験問題になるくらい、よくトラブルが起こるのが、「共有名義の不動産」です。
「共有名義の不動産を所有するリスク」は、複数の人が一緒に不動産を所有することに伴うリスクを指します。これにはいくつかの注意すべきポイントがあります。
まず一つ目のリスクは、「意見の不一致」です。共有名義の不動産を所有する場合、所有者間で使用法や将来の売却に関する意見が分かれることがあります。例えば、一方の所有者が不動産を売却したいと思っている一方で、他方の所有者が保有し続けたいと考える場合、意見の対立が生じる可能性があります。
二つ目のリスクは、「責任の共有」です。不動産のメンテナンスや修理などの費用や責任を共有する必要があります。しかし、それぞれの所有者が負担できる範囲や意向が異なるため、費用分担についての不満や論争が発生する可能性があります。
三つ目のリスクは、「売却の複雑さ」です。共有名義の不動産を売却する際には、全ての所有者が同意しなければならないことがあります。このため、売却の際には意思疎通と合意形成が必要となり、売却プロセスが複雑化する可能性があります。
四つ目のリスクは、「相続時の問題」です。共有名義の不動産の所有者が亡くなった場合、相続手続きが複雑になる可能性があります。相続人間での意見の食い違いや法的手続きの複雑さが、遺産分割や所有権の移転に関する問題を引き起こす可能性があります。
最後に、共有名義の不動産を投資として所有する場合も「投資の難しさ」があります。投資家間での目的や方針の違い、経済状況の変動による意見の対立が投資家間での摩擦を引き起こす可能性があります。
これらのリスクを踏まえると、共有名義の不動産を所有する際には、事前に所有者間でのルールや合意事項を詳細に話し合い、書面にまとめておくことが重要です。また、信頼できる法律専門家や不動産の専門家のアドバイスを受けることも、リスクを最小限に抑えるために役立ちます。
それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。
次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします🤲
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