おはようございます☀😃
不動産系サラリーマンをしながら行政書士登録も受けている仕事人間の近藤です！
本日も引き続き、宅地建物取引士として、これから初めて住宅用地を購入しようと考えている方が、最終の決断をする前に知っておいた方が良いポイントを簡単に書いて行こうと思います。
本日は、不動産購入の際には凄く大事な『土地の境界』について書いて参ります。
まず、大前提として、土地の取引には2種類の方法があります。
①公募取引: 土地の登記事項証明書の表示面積を用いて価額を確定する方法。
②実測取引: いったん登記事項証明書の表示面積で売買金額を定めて契約し、後ほど実測した面積による金額との差額を精算する方法など。
何故、この様な取引種別があるのかと言いますと、登記事項証明書に記載された表示面積は必ずしも実測した場合の面積と一致しないという理由によるところがあります。
比較的新しい分譲地などでは、その時期の最新の測量技術を用いて測量が行われ、それに基づいて登記事項証明書に面積が表示され、法務局に地籍測量図が備え付けられています。
一方、例えば、数十年前の測量を基にして登記事項証明書に記録されたままであったりすると、新しく測量した場合、その面積と異なる場合があります。
例えば、明治時代の測量技術は、現代と比べると、明らかに正確さに欠けており、登記事項証明書に記載されている表示面積と取引時に改めて実測した場合の面積に誤差が生じる事があるのです。
土地を購入する側からすれば、公募取引の場合、表示面積より実測した面積が増えれば、得をした気持ちになるものですが、その逆に面積が減るという事もあり得るので、土地の見た目と登記事項証明書の表示面積に明らかに差がありそうな場合は気をつけたいところです。
具体的には、敷地の実測や近隣との境界確定をした後の物件引き渡しを条件として、著しく面積に差異が生じる場合は、実測精算する方法が安全です。（◯%以上の差異があった場合という様に売主、買主の両者で合意した内容の契約をする事が良いかも知れません。）
さて、ここで出てくるのが、『土地の境界』です。
土地の測量図を作成するためには、隣接地の地権者全員との立会いによって境界確認を行うことが基本となります。隣接地の地権者が、個人などの民間の場合と、市道や県道などを管理している地方自治体などの場合があり、それぞれ立会いをする事となりますが、民間同士の場合が民民境界立会い、地方自治体などとの場合が官民境界立会いと呼ばれています。
民民・官民すべての隣接地の地権者などとの境界の確認をした上で、作成された測量図のことを確定測量図といいます。この確定測量図には、すべての隣接地の地権者から記名押印がされた書類が添付されます。また、確定測量図を基に新たに現地に境界標を設置します。
↑↑↑が実際の境界標です。
こちらは、私の自宅敷地ですが、最近、国土調査（長くなるので、ここでは説明を割愛します。）が入ったばかりですので、国土調査の標識とダブルで設置されています。
境界確定には、数十万円の費用が掛かる事が一般的ですので、売買の当事者からは敬遠される事も有りますが、何と言っても、境界確定をしておくメリットは、境界紛争がなくなるという点です。境界標と境界標を結ぶ線が土地の境界線になりますので、正しく設置された境界標があれば、近隣との境界紛争は起こり難いです。
また、将来的に土地を売買したり、相続したりする場合、迅速に行えるという点もあります。
土地に境界標が設置されていれば、改めて隣接地と境界の確認をしたり、境界の復元作業などをする必要がなくなり、それだけ費用と時間が削減出来ます。
ですので、これから住宅用地の購入を予定されている方は、是非、『土地の境界』に興味を持って購入の決定をして頂きたいと思います。
それでは、本日はこれくらいで。
次回もまた宜しくお願いします🤲
