おはようございます☀😃
不動産系サラリーマンをしながら行政書士登録も受けた仕事人間の近藤です！
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本日は、最近の不動産賃貸借の問題点などについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。
以下ーー内は、2023年5月14日（日）付、Yahoo!ファイナンスより引用させて頂きました。
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過剰な借主保護？ 「借地借家法」をそろそろ見直すべき理由《楽待新聞》
昨年12月、大手家賃保証会社の「追い出し条項」が違法であるとする最高裁の判決が下されました。これをきっかけに、家賃保証会社（保証会社）に関するさまざまな議論が起こっています。
〜中略〜
■「法律による借主保護」が保証会社を流行させた
ではなぜ、このようないびつともいえる契約がここまで広まったのでしょうか。当然、そこには強いニーズがあったのです。
それは、不動産賃貸借の借主が、民法・借地借家法によって強く保護されているという点です。
ご存じのとおり、不動産の賃貸借契約において借主の債務不履行があったとしても、貸主側から契約を解除するのには非常に高いハードルがあります。
判例上、「信頼関係破壊の法理」という考え方が採られており、借主が債務不履行をしたとしても、それだけでは貸主側からは契約を解除することはできません。信頼関係が破壊されたと認定されて初めて、契約を解除することができるのです。この考え方により、例えば家賃の滞納があったとしてもすぐには解除できず、3カ月程度の滞納がなければ解除は認められません。
さらに法治主義の観点から、「自力救済」（契約を解除したのに借主が退去しない場合に、実力で追い出すこと）も厳しく禁止されています。借主を退去させる場合は、訴訟・強制執行と言った法的手続きによらなければなりません。そのためには、1年程度の期間と、最低100万円程度の費用（弁護士費用および執行費用）がかかります。
〜中略〜
借地法・借家法ができてから100年を超えた現在、人口減少により、一部では借り手市場となっている現状があります。加えて高齢化や国際化が進んでいるにもかかわらず、入居者を過剰に保護する現行法制のもとで高齢者や外国人の入居を断る貸主も多いという現状に鑑みると、そろそろ借地借家法制を見直す必要があるかどうか、検討すべき時期に来ているのかもしれません。
https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/69dc5b631ae2376fa71edb1142b620f184adec3b
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最近、家主業をされる方は、昭和や平成初期の頃の『大地主で相続税対策で賃貸住宅を建てている』様なイメージの方ばかりではなくなって来ていますので、家賃滞納が続いたり、酷く部屋を傷められたりすると、余裕がない家主様も多い様に思います。
（もちろん、事業開始の際に、リスクを計算に入れられていても、地方の賃貸住宅の空室率の高さや家賃下落率は予想よりも著しいエリアがあります。）
そして、家主側からすれば、家賃滞納をされても『自力救済』は出来ず、時間の経過と費用を掛けて、退去して頂くのを待つだけの様になってしまうのが現状です。
という事で、上記の記事にもあります通り、家主側に『保証会社を利用する強い需要』があるという事になります。
私的な感覚にはなりますが、賃貸住宅に関するトラブルの中で、家賃滞納に限らず、退去時の原状回復や敷金精算においても最近は、借主が有利な立場になっている様に感じます。
昔は、貸主が一方的に有利な立場だった時期があり、トラブルが多発した為、国交省のガイドラインが出来たり、借主にとって、有利な状況に変化して来ましたが、特に地方の賃貸住宅オーナーには厳しい時代なのではないかと感じます。
借地法・借家法ができてから100年を超えているのは知りませんでしたが、確かに見直しを考える時期なのではないでしょうか。
それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。
次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします🤲
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