おはようございます☀😃
不動産系サラリーマンをしながら行政書士登録も受けた仕事人間の近藤です！
本日は、収益不動産の購入検討の際に目安にする数字（〝表面利回り〟と〝実質利回り〟）について書かせて頂きます。
以下ーー内は、2021年5月7日付け、株式会社不動産流通研究所の不動産ニュースを引用させて頂きました。
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1棟アパートの利回りが上昇／健美家
健美家（株）は6日、2021年4月の収益物件市場動向を発表した。同社の情報サイトに新規登録された全国の住宅系収益不動産（区分マンション、1棟アパート、1棟マンション）の物件価格、表面利回りを集計したもの。
ー中略ー
1棟アパートの価格は6,874万円（同1.33％下降）と反転下落。表面利回りは8.61％（同0.07ポイント上昇）となった。
1棟マンションの価格は1億6,715万円（同8.75％上昇）となったが、表面利回りは7.99％（同0.17ポイント下降）だった。
https://www.re-port.net/article/news/0000065544/
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まず、不動産投資の〝利回り〟は、投資額に対してどれだけのリターンを得られるかを見極める指標となります。
そして〝利回り〟には〝表面利回り〟と〝実質利回り〟の2種類があります。
上記のニュースに書かれているのは〝表面利回り〟です。
〝表面利回り〟の計算式は、
●表面利回り＝（1年間満室だった場合の家賃収入）÷（賃貸物件の価格）×100%
となります。
これが、8%だとか、10%だとかという事ですが、数字が上がるに連れて、リターンが多いという様な意味合いがあります。
ただ、この〝表面利回り〟では、あくまでも対象の賃貸物件が、満室の場合の計算になっています。
ずっと満室ならば、それに越した事はありませんが、新築の場合や近隣に競合物件が無いなど、特殊な事情がない限り、なかなか1年間ずっと満室という事は、難しいと思います。
また、この〝表面利回り〟では、賃貸不動産を運営して行く為の〝経費〟が計算に入っていません。
経費とは、例えば
①エレベーターの保守管理費
②浄化槽の保守管理費、汲み取り代
③貯水槽の保守管理費、清掃代
④共有部の電気代
⑤固定資産税、都市計画税
⑥定期清掃費
⑦賃貸管理会社の管理費
⑧貸主負担の設備の修繕費
などのランニング費用です。（他にも色々あると思いますが…）
また、購入時に掛かる経費もあります。
それらの経費を上記〝表面利回り〟の計算式の1年間の家賃収入（※但し、満室ではなく、空室がある場合を予想した計算）から差し引いて計算したものが〝実質利回り〟となります。
経費に関しては、単純にエレベーターや貯水槽がない物件であれば、少なくなると思います。
ただ、物件価格や固定資産税は別ですが、地価が高い都市部でも地価が安い地方でも、保守管理費や修繕費などのランニング費用は、そんなに金額に違いがないのではないかと思います。
僕は、都市部の賃貸事情が分かりませんので、上記ニュース記事の〝表面利回り〟が良いのか、悪いのか判断出来ません。
ただ、月々の家賃が安い地方では、このニュースの様に〝表面利回り〟が8%程度であるならば、何かちょっとしたトラブルがあっただけでも、期待していた年間の収益が無くなってしまうのではないかと心配します。
という事で〝表面利回り〟だけを見て、お買い得だと考えるのではなく、興味がある物件が見つかったら、ランニング費用もきちんと確認したり、その物件があるエリアの平均的な入居率や家賃相場も確認した上で、購入を検討される事をお勧め致します。
それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。
次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします🤲
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